三亚市自然资源和规划局

关于印发三亚市城市设计和建筑风貌管理办法的通知

各区人民政府、各管委会，市各有关单位：

为加强我市城市设计和建筑风貌管理工作，进一步助推我市塑造富有特色的城乡风貌，经市政府同意，现将《三亚市城市设计和建筑风貌管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

附件：三亚市城市设计和建筑风貌管理办法

                        三亚市自然资源和规划局

                            2022年11月9日

（此件主动公开）

附件

三亚市城市设计和建筑风貌管理办法

第一条  为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）、《住房和城乡建设部 国家发改委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（建科〔2020〕38号）、《住房和城乡建设部 应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》（建科〔2021〕76号）、《中共海南省委 海南省人民政府关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》（琼发〔2016〕23号）、《海南省人民政府关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》（琼府〔2017〕15号）以及《海南经济特区海岸带保护与利用管理实施细则》（琼府〔2022〕22号）精神，进一步助推我市塑造富有特色的城乡风貌，现结合我市实际情况，特制定本办法。

第二条  在本市行政区域开展城市设计和建筑风貌管理工作的，适用本办法。

第三条  贯彻三亚市国土空间总体规划和三亚市总体城市设计确定的空间管控原则和要求，结合本市历史文脉及地域环境特点，统筹协调建筑布局、风格、体量、尺度、色彩等，处理好“山、水、林、田、湖、海”之间的关系，促进建筑与环境、人与自然和谐共处。完善城市、街区、建筑等相关设计规范和管理制度，加强对重点地段、重要类型建筑风貌管控。控制性详细规划编制与修改工作中，应强化城市设计内容，增加城市设计篇章。将城市设计相关要求纳入城市控制性详细规划和土地出让条件。强化城市设计对建筑方案的指导约束，建筑方案设计必须在形体、色彩、体量、高度和空间环境等方面符合城市设计要求。

第四条  结合总体城市设计和本地实际，划定海岸带、河流两侧、山体周边、中心城区主干道以及重要景观路两侧、大型公园周边、历史文化街区周边等为重要景观风貌控制区，在开展城市设计的基础上组织编制城市设计导则，并作为指导建设项目设计和规划报建的控制要求。

（一）滨海控制区：

1.海岸带200米范围内生态保护红线区域，严格遵守海南经济特区海岸带保护与利用管理等相关规定。

2.海岸带200米范围内的非生态保护红线区域，严格遵守海南经济特区海岸带保护与利用管理等相关规定，严格保护滨海岸线、沙滩及滨海绿化带，保障滨海地带的公共性和良好的可进入性，因地制宜规划建设富有活力的滨海公共开敞空间，营造具有热带滨海风貌特色、环境优越的滨海景观带，原则上只能用于旅游和其它公共设施的建设，强化滨海地区的公共性。

3.海岸带200米范围外临海一侧首个街区范围内的区域，需保护和梳理自然山体、河流水系、湿地等作为城市重要公共开敞空间的生态景观要素，严格管控各类“显山露水”的视线通廊。

（二）滨河控制区：为沿三亚河、临春河、宁远河、海棠湾水系等城市主要水系河岸治导线外首排建筑的区域。位于滨河控制区内的建筑要相互协调、格调统一、尺度适宜，新建建筑原则上以低层和多层为主，可结合功能布局建设适量造型挺拔、简洁的高层建筑，宜采用退台等方式，避免形成连续的滨河高层界面，新建建筑高度与其周边建筑高度比原则上在1.5以内；现状保留建筑应开展立面风貌整治。滨河沿线在符合城市安全和防洪纳潮要求下应尽量保持河道及岸线的自然形态，将生态保护、河道整治、用地开发与景观优化、丰富旅游活动结合起来。严格保护和恢复红树林植被，除现已建成的人工岸线外，其余未建岸线应尽量采用自然生态式护岸，保证自然岸线保有率不低于国家和本省规定标准。现已建人工岸线，宜通过出挑、架空、跌落等方式增加亲水活动空间，原则上河湖水系管控蓝线外50米范围内用于园林绿化建设。

（三）山前控制区：为海拔位于25米-35米的山体区域或城市重要山体外围0.3-1.5千米以内区域，以及坡度在15%-25%的缓坡地区域，应保护山地自然环境资源，保障山体及山边地带的公共性和良好的可进入性。严格管控山地区域发展建设，中心城区坡度大于25%、25米等高线以上，坡度小于25%、35米等高线以上的山前区域，除经依法批准的生态保护与修复、基础设施、民生项目、旅游配套设施、军事等特殊用途设施外，原则上不应新建任何建筑物；已有建设可视情况逐渐整改和恢复生态。山前控制区在保障“山-海”廊道前提下，严格控制该类区域内的功能、开发规模及开发强度，新建建筑原则上以低层和多层为主，确需布置较高建筑物的，临近山体的建筑最高不得超过山脊线高度的1/3，单栋建筑面宽不得超过45米，且应当进行景观视线分析论证；现状保留建筑应开展立面风貌整治，突出立体绿化和生态景观，与山体景观呼应，梳理通山步行与视线廊道。

第五条  重要景观风貌控制区的城市设计导则由市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构组织编制，报市政府审批，并报省自然资源和规划主管部门备案。经批准的城市设计导则应当严格执行，任何单位或者个人不得擅自修改。修改城市设计导则，应当先编制城市设计调整方案，依据城市设计调整方案对城市设计导则进行修改，按照原审批程序审批。

第六条  市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构在审查详细规划时，应当把是否符合城市设计作为重点审查内容；住房城乡建设主管部门、综合行政执法主管部门、各区人民政府（育才生态区管委会）等单位应当根据各自职责，共同做好城市设计和建筑风貌管控工作。

第七条  落实“海韵椰风、秀美精致、本土风情、国际风采”的总体风貌特征，展现三亚热带滨海的自然底色、秀丽精致的城市特色、民族交融的人文本色和开放包容的时代亮色，建筑风貌应落实全市总体风貌要求，体现地方自然与人文特色，形成与自然环境协调的城市景观，满足所在地段的城市设计导则和详细规划，并符合下列要求:

（一）总体风貌：在全市划定海滨度假风貌区、都市时尚风貌区、田园小镇风貌区和历史文化风貌区四类特色风貌分区。

海滨度假风貌区包括大三亚湾、红塘湾、崖州湾、亚龙湾及海棠湾的滨海片区，建筑以低层、多层为主，建筑造型应轻盈、通透，建筑形体自由舒展，体现海洋风格；都市时尚风貌区包括沿三亚湾及迎宾路伸展的市中心片区、崖州湾科技城片区和海棠湾二线腹地片区，建筑风格应时尚、简约、前卫，展示三亚作为海南自贸港标杆城市的国际风采；田园小镇风貌区位于绕城高速附近的城市特色组团，包括羊栏-凤凰、南丁南和北部乡村腹地等，应保护田园风光及原生态的农耕生活形态，美化村落环境，建筑风格以少数民族风情和热带乡村建筑为主，营造闲适的田园氛围；历史文化风貌区主要为崖州古城及周边片区，应保护历史建筑和历史街区，新建建筑应呼应传统建筑风貌，延续古城形态和街巷格局。

（二）建筑风格：根据地域风貌、民俗特色、时代特征、生态节能等因素确定，并综合考虑所在地区的功能定位与周边环境，建筑风格应与三亚市总体风貌协调，以“浅色调、深阴影、通透轻巧、简洁现代”为总体建筑风格特征；以明快淡雅的色调、开敞通透的体量回应热带气候特征；以现代简洁的造型，黎苗特色的细部彰显多元地域文化。办公、酒店和商业服务类公共建筑风格以现代风格为主，体现时代性；造型应简洁大方，避免琐碎、花哨；鼓励采取轻质建筑表皮和轻盈的屋顶飘板、廊架等元素，营造灵动的建筑造型。其它公共建筑风格以现代风格为主，传统风格作点缀。居住建筑注重建筑群屋顶轮廓线的变化，建筑高度不大于36米的居住建筑应当采用坡屋顶或平坡结合的屋顶形式；可通过增加骑楼、柱廊、阳台、遮阳板等设计手法增加建筑表面的质感，体现热带滨海特色。

（三）建筑形态：应当尊重自然地形地貌，与周边建设项目和谐共处，形成与自然山水环境相融合、与周边建设项目相协调的布局形态，在海边、河边、山边以及商业街道两侧等区域宜采用退台式设计。建筑体量应错落，富于变化，避免过于庞大的连续体量。坚决杜绝“贪大、媚洋、求怪”的建筑设计。

（四）建筑界面：中心城区、主次干道、重要景观路两侧的建筑布局应当注重临街建筑界面的完整性和连续性，并尽可能布局公共建筑。沿街商业、办公等公共建筑贴线率不宜小于60%，步行街、商业街沿线建筑贴线率不宜小于70%。沿主要街道及景观界面的居住建筑，其临街立面宜体现公共特征，不宜设置具有晾晒功能的阳台。

（五）建筑高度：对于新建居住建筑，原则上以多层和高层为主且不得高于80米。在滨海、滨河（湖）和临山地段原则上应当布置低层和多层建筑。沿中心城区主次干道两侧的建筑高度原则上不得超过道路红线宽度加道路两侧建筑后退道路红线距离之和。严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与消防救援能力相匹配。建设标志性建筑确需超过规定的建筑体量尺度要求的，应当组织深入论证并广泛征求社会各界意见。村庄内新建住房建筑层数不得超过三层，建筑高度控制在12米以内。

（六）建筑天际线：高层建筑布置应高低错落，连续等高建筑数量不宜超过3栋，3栋以上应当进行错落设计，高差不小于较高建筑的1/5，以利于形成富于变化的天际轮廓线。

（七）建筑面宽：为避免建筑面宽过大形成封闭、呆板的空间感受，一般以点式建筑为主，海边、河边、山边等重点区域禁止采用大面宽的高层板式建筑，应做到显山露水。临海、临河、临山建筑高层部分（24米以上）的正投影总宽度与地块面宽的比值不应超过60%，确需突破该比例应当进行充分论证。

（八）建筑色彩：历史文化区内的建筑外墙色彩以灰白色为基调，灰色为辅助，屋顶采用灰蓝色；其余地区建筑外墙色彩总体以清新淡雅的白色和浅暖色系为基调色，建筑局部可适当使用深色、亮色为辅助色，不宜大面积使用饱和度高的颜色。单栋建筑主要色彩不宜超过2种，同一组建筑的主要色彩不宜超过3种，同一街道、同一街区的建筑色彩应当相互协调。

（九）建筑材质：应符合热带滨海城市清新淡雅的风格，采用浅色系的涂料、板材等材质，禁止使用高反射系数的材料，建筑外墙应使用以体现地方特色的石材或仿石、仿木等材料为主。要立足三亚气温高、台风多等实际情况，不用或少用玻璃幕墙，严禁采用全隐框玻璃幕墙。建筑物设计方案若采用玻璃幕墙，应考虑建筑造型与玻璃幕墙使用对道路产生的眩光影响，应采用可见光反射比不大于0.16的玻璃。甲类公共建筑各单一立面窗墙比（包括透光幕墙）均不宜大于0.65。玻璃幕墙抗风压性能应大于其所承受的风荷载标准值，避免玻璃高空掉落。

（十）夜景灯光：以减量控制、三亚特色、补全民生、服务发展为原则，通过照明资源合理分配，突出格局架构，优化功能布局，呈现自然景观，体现三亚的城市特色，打造浪漫夜三亚、山海城一色的夜游品牌。依据三亚市照明相关规划要求，城市亮点区域亮度应控制在15-20cd/m²；城市活力中心区域亮度应控制在10-15cd/m² ；城市一般区域亮度应控制在5-10cd/m²；山体、森林公园、红树林等生态敏感区域保护城市暗天空，严控照明。

（十一）广告牌匾：建筑户外广告牌匾的风格和色彩应与建筑风格和色彩相协调。历史文化街区广告牌匾色彩宜采用“淡、素、雅”的颜色为主色调，减少使用跳色；商业服务片区广告牌匾色彩在与环境和谐的基础色基础上，鼓励采用饱和度相对较高的色彩作为跳色；其它区域则遵循与周边环境和谐为原则。广告牌材质上不应使用品质较差、影响使用安全和对城市风貌造成不利影响的低端或临时性材质，并且不应使用荧光涂料等反射光强的材料。其余要求详见我市相关户外广告和招牌的有关技术标准和规定。

第八条  强化城市元素设计运用。坚持“开放、活力、幸福”的设计理念，按照四类特色风貌分区的要求，参照三亚市城市元素设计建设指引导则，在艺术景观设施、夜景照明设施、户外公共家具、公共交通设施、户外广告设施、信息指引设施、环境卫生设施以及相应的城市形象艺术设计中加以运用，做到形象鲜明，体现城市文化内涵，展现三亚特色的城市元素。

第九条  应提高建设项目园林绿化水平，居住、文化设施、教育科研、医疗卫生等建设项目绿地率不得低于40%。建设项目园林绿化应当坚持乔、灌、花、草相结合，以遮荫树种为主，减少大面积草地和硬质铺地，力争形成森林小区的生态效果；建设项目内部道路和室外场地铺装应当采用透水性材料；要坚持采用本土树种和灌木、花卉品种，体现热带特色；鼓励采用垂直绿化、架空绿化、屋顶绿化来丰富建设项目绿化效果，强化整体生态特色；建设用地面积大于4万平方米的住宅项目或以住宅性质为主的综合用地项目，应临城乡道路布置不小于该项目建设用地面积5%的公共绿地（广场），并对社会公众开放使用。重要的交通枢纽场站周边以及凤凰路、迎宾路等重点路段沿线，在保证安全的前提下，鼓励对建筑墙面、建筑屋顶进行多维度、全方位、多层次的绿化，丰富城市立体绿化。应选择生长稳定、吸尘降噪，生态景观功能好、安全易管护的地方特色植物，提高市民以及游客在城市中的绿色感知，营造融合绿景、清新生态的建筑形象。

第十条  按照“窄马路、密路网”的布局理念完善城乡道路设施建设，加强建设项目公共服务设施配套的规划管理。控制性详细规划、城市设计和规划条件明确要求配套的公共服务设施应当在建设项目设计方案中落实，与主体建筑同步规划、同步建设和同时投入使用。居住类建设项目设计方案中公共服务设施配置不符合《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《住宅设计规范》（GB50096-2011）等相关设计规范要求的，不得通过审批。新建居住类建设项目原则上要采用地下停车、人车分流的模式优化项目环境品质。位于主干道两侧的建设项目应结合支路路网设置交通出入口，不宜设置在主干道一侧；确需设置，应结合项目周边路网充分论证出口位置及开口宽度。

第十一条  项目建设单位应委托有资质的设计机构编制建筑设计方案，市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构重点对方案中的建筑风格、体量、尺度、色彩、外立面、装饰、园林绿化、是否与周边环境协调等影响景观效果的要素进行审查，包括但不限于以下内容：

（一）鸟瞰图、单体效果图及彩色总平面图。

（二）真实反映项目自身和周边建筑空间关系的实景效果图。

（三）街景视线分析图、人视效果图。

（四）夜景灯光设计效果图，重点园区、滨海、滨河、临山、临城市公园、历史文化街区等重点区域应结合周边环境考虑增加夜景灯光设计动态展示成果。

（五）能够全方位展示建设项目规划情况的三维数字模型。

（六）标明位置、尺寸、材质等的建筑户外广告牌匾设置分析图。

（七）对位于海岸带、河流两侧、山体周边、中心城区主干道以及重要景观路两侧、大型公园周边、历史文化街区周边等重要景观风貌控制区建筑方案的审查，应当征集不少于3个设计方案进行比选。

第十二条  要进一步完善社会监督机制，改进专家评审公众参与形式，邀请市民代表、人大代表、政协委员、社区代表等参与建筑方案审查。

第十三条  严格落实专家评审制度，强化专家对建筑风貌的把关，对不符合城市定位、控制性详细规划、建筑设计要求及专家意见分歧较大的，不予批准建筑设计方案。

第十四条  在海岸线、生态湿地、重要沿山滨水地区及部队军港等敏感区，高速公路、铁路等交通走廊及其他重要景观风貌核心区的建设项目，需报请市规委会审定。

第十五条  对不符合建筑风貌控制要求的项目，市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构不予核发《建设工程规划许可证》。建设项目未按照批准的建筑风貌进行建设的，规划审批部门不予核发《建设工程竣工规划核实合格证》。

第十六条  建设单位应严格按照市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构审查合格的方案实施，不得擅自改变建筑外立面；经批准的建设项目应在项目现场设立包含建筑风貌内容的公示牌；确需改变项目建筑风貌的，建筑单位应向原审批机关提交变更申请。

第十七条  建筑外立面应当定期清洗、粉饰，保持整洁、美观和完好；外立面褪色、破损的，建筑产权单位或者产权人应当及时按照原外立面色彩进行涂装、修复。确需修改已建建筑外立面的，建筑产权单位或者产权人应当向相关部门申请办理外立面变更手续。

第十八条  擅自变更建筑物外立面造型或者色彩的，由综合行政执法主管部门依据《海南省城乡规划条例》第七十五条的规定责令限期改正，并处1万元以上5万元以下的罚款。

第十九条  建立建筑使用后评估制度。按照“适用、经济、绿色、美观”的方针，在大型建筑工程竣工投入使用后2年内，市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构应当组织相关部门、专家和市民代表等对其建筑功能、交通及停车、风貌外观、园林绿化以及与周边自然环境和街区环境的整体融合情况等进行评估，对评估发现的问题要进行整改。

第二十条  本办法自2022年12月1日起施行，有效期至2027年11月30日。对于不符合本办法要求，但在本办法印发之前已经取得国有土地使用权证且建筑设计方案已依法批准，或已经取得建设工程规划许可证的建设项目，对城乡景观风貌影响不大的，可以继续按照已批准的建筑设计方案实施；未取得《建设工程规划许可证》的项目应严格遵照本办法实施；已批准的建筑设计方案对城乡景观风貌影响较大的，市自然资源和规划主管部门及经依法委托具有规划审批职能的产业园区管理机构应当积极主动地与项目开发主体协商，对照本办法要求优化项目建筑设计方案。

第二十一条  违反本办法规定，法律、法规、规章另有处罚规定的，从其规定。

第二十二条  本办法由市自然资源和规划主管部门组织实施并对具体应用问题进行解释。