三亚市人民政府

关于印发三亚市城市更新实施

指导意见（试行）的通知

各区人民政府，各管委会，市各有关单位：

《三亚市城市更新实施指导意见（试行）》已经2022年5月27日八届市委常委会第19次会议和2022年5月20日八届市政府第14次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

附件：三亚市城市更新实施指导意见（试行）

                   三亚市人民政府

                          2022年6月6日

   （此件主动公开）

附件

三亚市城市更新实施指导意见（试行）

为践行“人民城市”理念，积极稳妥实施城市更新行动，完善城市功能结构，传承历史文化，促进生态修复，转变城市开发建设方式和经济增长方式，推动解决城市发展中的突出问题和短板，加快打造充满活力魅力的世界级滨海旅游城市，开放创新的海南自由贸易港标杆城市，宜居宜业的民生幸福城市，根据有关法律法规，结合本市实际情况，制定本意见。

第一章  总则

第一条  基本原则与目标任务

城市更新遵循“规划引领、统筹实施，尊重民意、公益先行，政府引导、市场运作，多元参与、共建共享”的原则。

城市更新工作要践行“人民城市”理念，实现以下目标任务：

一是加强基础设施建设，提升城市功能韧性；

二是改善城市人居环境，提升整体环境品质；

三是优化城市空间布局，提升产业发展能级；

四是注重历史文化保护，提升城市特色风貌。

第二条  适用范围与对象

本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本意见。本意见所称城市更新活动是指系统、有序、可持续改善城市空间环境和功能的活动。

本市建成区内符合低效存量建设用地条件的旧城区、老旧住宅、城中村、城边村、产业园区等列为城市更新对象。

第三条  更新改造方式

城市更新以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持“留、改、拆”并举，应留尽留、量力而行，因地制宜采取微更新或综合更新的改造方式。

微更新改造方式适用于用地效率低、人居环境差、管理服务机制不健全等区域。微更新项目在维持现状建设格局基本不变的前提下，采用建筑保留修缮或整治、功能置换、局部拆建、完善基础设施和公共服务设施等“绣花”功夫进行修补、织补式更新，推进建设完整居住社区、共同缔造幸福家园。

综合更新改造方式适用于现有土地用途、产业结构、建筑物使用功能等明显不符合经济社会发展要求，存在重大安全隐患，严重影响城市规划实施的区域。综合更新项目以拆旧建新为主进行更新改造，推进城市功能结构完善、历史文化遗存保护与活化利用、生态空间与农业空间保护修复；应优先建设安置房、公共服务设施和市政基础设施，并按规定移交投入使用。

涉及房屋征收补偿安置的，按照本市有关规定执行。

第四条  城市更新责任分工

市人民政府成立市城市更新领导小组，负责统筹协调本市城市更新工作，研究审议城市更新相关政策规定，审定城市更新专项规划和年度计划，以及城市更新项目实施方案；决策重大事项、协调重大问题。市城市更新领导小组办公室设在市住房和城乡建设管理部门，负责市城市更新领导小组日常工作。

市自然资源和规划管理部门负责组织编制城市更新专项规划和控制性详细规划，按照职责推进城市更新相关的产业、商业办公、市政基础设施和公共服务设施的规划与土地出让等工作，并承担城市更新有关规划、土地管理职能。

市住房和城乡建设管理部门按照职责推进旧城区改造、老旧住宅更新、城中村、城边村改造等城市更新相关工作，并承担城市更新项目的建设管理职能。

市人民政府各有关部门在各自职责范围内，协同开展城市更新相关工作。

区人民政府（育才生态区管委会）是推进本辖区城市更新工作的主体，按照职能负责组织、协调和管理辖区内城市更新与相关征收补偿安置等工作。

各社区、村集体等基层组织以及各物业管理单位应积极配合开展城市更新相关工作，协助组织业主进行表决、开展城市更新政策宣讲等活动。

第五条  城市更新专门机构

本市设立城市更新中心，经市人民政府授权，参与城市更新相关政策制定，参与城市更新专项规划编制，承担城市更新基础调查和实施方案编制等工作，参与旧城区改造、老旧住宅更新、城中村、城边村改造以及承担市、区人民政府（育才生态区管委会）确定的其他城市更新相关工作。

第二章  城市更新规划、计划与方案

第六条  城市更新专项规划编制与审批

城市更新专项规划是全市统筹开展城市更新工作的重要依据。编制城市更新专项规划应符合国民经济与社会发展规划、国土空间总体规划，以城市更新资源调查与城市体检评估为基础，合理确定城市更新目标，提出城市更新管控基本原则、更新策略、更新工作建议，以及初步划定城市更新片区与片区内城市更新项目的改造范围，明确片区发展定位与愿景，确定城市更新项目的改造方式，落实重要基础设施，保障公共利益等。城市更新片区或项目内拆除建筑面积比例、居民就近安置率等按照国家、海南省相关规定执行。

市自然资源和规划管理部门组织开展本市城市更新专项规划编制。规划草案广泛征求部门及公众意见、通过专家评审后，报市城市更新领导小组审定，市人民政府批准实施。

第七条  城市更新计划管理

建立城市更新计划管理制度，加强全市城市更新项目储备库与实施计划的管理工作。

（一）城市更新项目储备库。市城市更新中心配合区人民政府（育才生态区管委会）组织开展民意调查，符合条件的城市更新项目，经市城市更新中心审核后纳入城市更新项目储备库。项目储备库实行动态维护。

（二）城市更新实施计划。市城市更新中心根据本市城市更新工作部署，从城市更新项目储备库中遴选符合条件的项目，编制年度城市更新实施计划草案。实施计划草案广泛征求部门及公众意见、通过专家评审，并报市城市更新领导小组审定、市人民政府批准实施。列入年度城市更新实施计划的政府投资项目视同完成项目立项手续。

第八条  城市更新基础工作

市城市更新中心会同各区人民政府（育才生态区管委会）组织开展本市城市更新项目基础调查、统计分析和综合研究等基础工作，负责建立本市城市更新基础数据库，并进行数据动态更新与数据共享。本市城市更新基础调查主要内容包括土地与房屋、人口、历史文化遗存、保护性建筑、经济与产业、公建配套与市政设施、生态环境、自然地理与地质灾害等现状数据，以及相关规划内容。

第九条  城市更新项目实施方案编制与审批

（一）微更新项目实施方案。编制微更新项目实施方案，应结合业主改造需求与现场调查情况，充分评估项目实施的基础条件与迫切改造内容，明确具体改造任务、工程设计方案、工程预算、资金筹集方案、实施时序与周期、各方具体权责义务以及后续管养方案等内容。其中，资金筹集方案应明确各方出资比例及资金使用要求等。

微更新项目实施方案由相关区人民政府（育才生态区管委会）组织编制，方案草案经项目涉及的业主表决同意后，会同市住房和城乡建设管理部门、市自然资源和规划管理部门及相关职能部门、专家组织召开方案审查会，由相关区人民政府（育才生态区管委会）批准实施。

（二）综合更新项目实施方案。编制综合更新项目实施方案，应以基础调查成果为基础，划定项目改造范围、落实上位规划要求、明确更新改造目标，综合评估并充分衔接上位规划的基础上，提出控制性详细规划调整完善建议方案，科学确定规划建设指标；编制征收补偿安置方案、集体经济组织长效增收机制；合理安排各地块实施时序、土地整备与供地方式等。综合更新项目实施方案应科学合理确定经营性用地规模及开发强度，充分保障公共服务设施用地。重点区域应编制城市设计方案。

市城市更新中心组织编制综合城市更新项目实施方案，由市城市更新领导小组办公室会同相关区人民政府（育才生态区管委会）、市自然资源和规划管理部门、市住房和城乡建设管理部门等职能部门以及相关领域专家组织召开方案审查会，报市城市更新领导小组审定后，由市人民政府批准实施。

第三章  微更新项目实施

第十条  微更新前期工作

纳入城市更新项目储备库的微更新项目，区人民政府（育才生态区管委会）可委托市城市更新中心开展前期策划工作，协助区人民政府（育才生态区管委会）开展改造诉求摸查、微更新项目实施方案编制、改造实施动员等工作。

第十一条  微更新项目改造意愿表决与方案审批

旧城区微更新项目，应由改造范围内房屋及土地专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，经到会人员的四分之三以上同意，可纳入实施计划草案。

城中村、城边村微更新项目，应召开村民代表会议，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，经到会人员的四分之三同意，纳入实施计划草案。

微更新项目改造实施方案经区人民政府（育才生态区管委会）批复后实施。

第十二条  微更新项目资金筹集与改造实施

微更新项目通过政府投资、自筹资金或引进社会资本方式落实改造资金。

政府投资的，由区人民政府（育才生态区管委会）统筹实施改造。

自筹资金的，业主（或其合法代表）在区人民政府（育才生态区管委会）指导下，按照经批准的微更新项目实施方案，向项目策划主体支付前期工作费用，并自行实施改造或委托具备资质的建设单位实施改造。

引进社会资本的，业主（或其合法代表）在区人民政府（育才生态区管委会）指导下，按照经批准的微更新项目实施方案，通过直接委托、公开招标等方式引入实施主体参与改造。实施主体与业主（或其合法代表）签订工作协议，约定改造资金承担份额、改造工程内容及投资运营权益等。

微更新项目涉及采用不同资金筹集方式的改造工程项目的，参照前款规定通过多种资金渠道落实改造资金。

微更新项目由区人民政府（育才生态区管委会）统筹监管，原则上三年内不再重复改造。

第十三条  微更新鼓励措施

（一）鼓励在符合规划和相关规定的前提下，整合利用闲置土地或闲置房屋，增加公共空间，完善市政基础设施与公共服务设施。鼓励既有建筑在规划用地性质允许兼容前提下，依相关规定改变使用用途。

（二）因补足基础设施短板、整治危破房、保护历史风貌需要，建筑间距、退让、密度、绿地率、交通、市政配套等确实无法达到标准和规范的项目，市自然资源和规划管理部门应当按照环境改善和整体功能提升原则，制定适合微更新的标准和规范，以支持审批与实施。

（三）鼓励将投资、设计、施工与招商运营一体化招标确定实施主体，社会资本参与建设运营部分公益性项目，开拓城市有机更新市场化业务链条，支持具备资格条件的运营商依相关规定通过连片统筹实施微更新，实现“微利可持续”。鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式支持微更新实施。

（四）微更新区域内的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可按照规划进行优化。

（五）鼓励创新应用智慧化信息技术手段优化微更新工程建设、安全管理等可持续管养工作，对创新性采用先进技术的微更新项目进行表彰与补贴奖励。

第四章  综合更新项目实施

第十四条  综合更新前期工作

区人民政府（育才生态区管委会）委托市城市更新中心作为城市更新项目实施的策划主体，开展基础调查、项目实施方案编制，协助相关区人民政府（育才生态区管委会）开展改造实施动员等工作。

第十五条  项目改造意愿表决与方案审批

城市更新改造应充分征询和尊重群众意愿。

旧城区综合更新项目，应由改造范围内房屋及土地专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，经到会人员的四分之三以上同意，可纳入实施计划草案。

城中村、城边村综合更新项目，应召开村民代表会议，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，经到会人员的四分之三以上同意，可纳入实施计划草案。

综合更新项目实施方案经市人民政府批复后实施。

第十六条  项目实施主体确定

本市建立城市更新项目实施主体遴选机制。市、区人民政府（育才生态区管委会）应当按照公开、公平、公正的原则组织遴选，确定与城市更新活动相适应的市场主体作为更新项目实施主体，达到供地条件后办理用地手续。涉及区域性的旧城区和城中村、城边村整体改造、产业园区整体转型升级、历史风貌保护区整体保护等情形的，市、区人民政府（育才生态区管委会）可以选定更新项目实施主体。

第十七条  差别化供地政策

鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。在城市更新地块形成“净地”后，根据城市更新地块的具体情况，依法采用挂牌、协议或划拨等方式办理供地手续，竞买人须提交项目所在区人民政府批准城市更新项目实施主体的认定文件。

综合更新项目办理土地供应的，应将城市更新项目实施方案中的规划控制要素、产业类型和投入强度、税收等要求、安置区建设、市政基础设施和公共服务设施等纳入土地出让方案，相关内容载入土地出让合同，并与土地使用权人签订产业项目发展和准入协议。

综合更新项目确定实施主体至办理供地手续的实施周期，原则上不宜超过两年，也可以按照批准的项目实施方案分期推进实施。区人民政府（育才生态区管委会）按照项目实施协议中有关违约责任和退出机制等相关约定加强监管考核，高效有序推进项目实施。

第十八条  鼓励整合归宗改造

除法律法规另有规定，或国有土地划拨决定书、国有土地使用权有偿使用合同明确规定或约定应由政府收回外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式进行再开发，也可收购相邻低效用地归宗后，实施整体改造。原土地使用权分散的，可组建联合体实施再开发。鼓励各类市场主体依法取得相邻多宗低效用地进行归宗后，实施整体再开发。符合协议出让条件的，土地可以依法采取协议补地价方式办理相关手续。

综合更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等不具备单独规划建设条件的零星土地（单宗零星土地面积原则上不超过3亩，且累计面积原则上不超过改造范围总面积的10%），可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施；涉及经营性用途的，以协议出让方式办理供地手续。

第十九条  支持老旧住宅更新改造

老旧住宅更新需要按照规划拆除重建或增加建筑量的，按规划增加的建筑量在满足原有住户安置需求后仍有增量空间的，可以用于安居房、租赁住房和配置服务设施等用途。

规划明确保留的建筑，可以按照原地修复、异地复建、保留历史文化风貌肌理等多种方式，进行保护修缮利用；在符合规划用地性质的前提下，可以依法申请改变保留建筑的使用用途。

第五章  城市更新保障措施

第二十条  地价评估

城市更新项目涉及缴纳土地出让金的，应当在土地价格市场评估时，综合考虑土地取得成本、公共要素贡献等因素，确定土地评估价格。

第二十一条  资金保障

市、区人民政府（育才生态区管委会）应当安排资金保障城市更新工作顺利开展，加大地方政府债券对城市更新的支持，探索制定城市更新项目依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策；鼓励利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金；合理引导业主出资参与更新改造。

因完善更新片区功能格局、补足基础设施短板、支持重点产业转型升级、保护历史风貌、修复生态空间等需要，难以在更新项目内实现经济平衡的，通过区域总体平衡、长期动态平衡等方式解决。

第二十二条  纠纷解决

为加快项目实施，保障业主合法权益，支持城市更新项目依法依规妥善解决土地征拆搬迁矛盾纠纷。

第二十三条  项目监管

建立城市更新信息公开制度。经批准的城市更新规划、计划与方案，引入实施主体的结果等信息应依规定向社会公开。

建立城市更新项目动态监管与考核制度。市、区人民政府（育才生态区管委会）应加强城市更新项目全周期动态监管，建立城市更新工作定期考核通报制度，将考核结果作为城市更新实施计划制定的重要依据。

第二十四条  法律责任

行政机关及其工作人员在城市更新基础调查，城市更新规划、计划、方案编制与审批，城市更新项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

自然人、法人和其他组织在城市更新项目开展改造意愿调查、基础调查、数据核查、城市更新储备库与计划申报、城市更新规划、方案编制与审批等工作中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第六章  附则

第二十五条  施行期限

本指导意见自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日。因相关政策依据发生变化或有效期届满后，可根据实施情况开展评估修订。