在不动产登记实务中，登记机构常常会遇到一方当事人持夫妻双方签订的离婚协议单方申请不动产转移登记的情形。离婚协议中有关财产的约定，是在夫妻双方当事人平等自愿的前提下，经民政部门调解同意离婚而签订的民事协议。

从当事人的角度出发，社会上大多数人认为，离婚协议已经双方同意，明确了不动产的归属，登记机构应该会给予办理。登记机构既要履职尽责、依法登记，又要承受社会上“办证难”的舆论压力，对此类申请能不能受理也出现了不同认识。笔者力图从离婚协议有关的法律效力、登记效力和申请方式等规定，简单阐述此类情形能否单方申请办理不动产转移登记手续。

需要厘清的问题

要回答申请人持离婚协议能否单方申请不动产登记，先要厘清离婚协议中有关财产约定的法律效力问题。

离婚协议中有关财产约定的法律效力。《民法典》第1076条规定：“夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第69条第2款规定：“当事人依照民法典第1076条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。”

从上述法条的规定可以看出，离婚财产分割协议中对不动产物权的约定不直接产生物权变动的效力，夫妻一方仅可基于债权请求权向夫妻另一方主张履行不动产转移登记的契约义务。在不动产未办理转移登记的情形下，离婚财产分割协议中对不动产的约定仅对当事人双方产生法律约束力，是债权效力，不产生物权变动效力。

不动产登记对不动产物权变动的效力。我国在不动产物权变动效力上采用以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。其法律依据是《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《民法典》还规定了物权变动未经登记也可生效的例外情况，如《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”由此可见，即便当事人在离婚协议中明确约定不动产归另一方单独所有，由于离婚协议本质是一个民事合同，该约定并没有导致不动产的物权发生变动，该不动产仍属双方共有。不动产物权的变动仍需当事人共同申请，并经不动产登记机构办理完转移登记手续后，不动产才真正具有物权变动效力。

不动产登记申请方式

单方申请情形。我国在不动产依申请登记中实行以共同申请为原则，单方申请为例外。根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，物权变动已经发生效力的可以单方申请；不涉及物权权利归属变化或者因不动产灭失以及放弃物权权利的登记事项可以单方申请；更正登记、异议登记可以单方申请登记。另外一种情况就是《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中明确的有关商品房预购人可以单方申请预告登记的情形。除此之外的不动产物权登记均须当事人共同申请登记。

共同申请情形。在依申请登记中，绝大多数的物权变动是基于法律行为发生的，当事人签订的不动产物权变动协议作为不动产物权变动基础文件是否真实有效，直接影响着不动产登记机构登记结果的正确与否，进而影响着登记簿的公信力。而对于当事人之间签订的协议是否合法有效，登记机构既没有鉴别的能力，也没认定的权力。为了保证登记结果的正确性、维护登记簿的公信力，我国将共同申请作为因法律行为导致物权变动的申请方式。只有这样，不动产登记机构才可以通过双方提交的文件或者直接询问当事人，查明当事人之间变动不动产物权的意思表示是否真实、自愿，尤其是查明因该登记而被涉及的民事主体是否对登记表示同意，最终确保登记的真实与准确。

不予受理单方申请登记

《条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”《细则》第86条规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”

从上述单方申请的情形可知，申请人持离婚协议不属于单方申请不动产转移登记情形，需要当事人共同申请不动产登记。不动产登记机构作为职能部门，为确保登记结果的正确性、维护登记簿的公信力，在受理登记申请时须遵循“法无授权不可为”之原则，对于不符合单方申请条件的不动产登记事项应该不予受理。

相关分析及建议

在实践中，造成一方当事人持离婚协议单方申请不动产登记的原因，是由于当事人对不动产登记法律法规知之甚少，认为只要签订了离婚协议，不动产的归属就已经确定了，也就没有及时办理不动产的转移登记。等过了一段时间后，受让方再办理不动产转移登记时，常常会出现另一方当事人不配合或无法联系甚至已经死亡等情况，从而造成共同申请“登记难”的问题。对此，除可以要求当事人持生效的法律文书单方申请外，笔者提出以下两点建议。

一是进一步加大不动产登记法律知识宣传普及力度，增强人们的权属意识，使人们认识到不动产转移不是仅靠签订一纸协议，还须经过登记机构登记确认才能产生法律效力，从根本上杜绝此类问题的产生。

二是不动产登记机构应以人为本，积极作为，灵活运用“一窗受理”模式，积极与当地民政机构加强联系沟通。让民政部门在处理离婚事项时，善意提醒当事人，或在婚姻登记窗口设置“善意提示牌”，提醒当事人在办理离婚手续后，根据离婚分割协议尽快办理不动产转移登记手续，或是提醒当事人在离婚分割协议中增加委托受让方代为申请办理不动产登记的委托事项。