关于加强建设工程规划批后管理的通知

关于加强建设工程规划批后管理的通知

近来，在建设工程竣工规划核实中，存在个别建设单位和个人未按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设，擅自加建、扩建、改建行为屡有发生，影响了城乡规划的实施，侵害了无过错方的权益。为有效改变此类状况，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《海南省城乡规划条例》、《海南省查处违法建筑若干规定》及住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》等法律、法规规定和相关设计规范，对批后管理进行进一步细化，以便加强规划管控。

一、建设工程放验线管理

建设单位或者个人取得《建设工程规划许可证》后，在建设工程开工前，应当委托具有相应测绘资质的单位，按照《建设工程规划许可证》的要求放线，并向《建设工程规划许可证》的发放机关申请对建设工程基础轴线放线情况进行现场核验；未经规划行政主管部门核验或者核验不合格的，建设单位或者个人不得开挖基础。

未通知城乡规划主管部门到现场核验基础轴放验线情况或者验线不合格擅自开挖基础的，由城乡规划主管（执法）部门责令停止施工，补办相关手续，并处1万元以上2万元以下的罚款。

二、建设工程公示牌管理

建设单位或者个人在建设工程放线之前，应当在项目建设现场醒目位置设建设工程规划批后公示牌(公示牌应当按照规划行政主管部门规定的统一格式及内容制作)。

在建设工程竣工规划核实合格前，建设单位或者个人应当保持建设工程规划批后公示牌的完整。

未在项目施工现场设置建设工程规划批后公示牌的，由城乡规划主管（执法）部门责令限期改正，并处5千元以上1万元以下的罚款。

三、建设工程竣工规划核实管理

（一） 申请竣工规划核实应具备以下条件

1.建设工程规划许可的各项工程内容已全部竣工，主要包括以下内容：

（1）建筑外观：建筑造型、立面、门窗、阳台扶手、外墙装饰及色彩均按审批要求建设完毕；

（2）建筑装修：酒店、酒店式公寓、学校、医院、办公楼、整栋商业楼、集体宿舍、仓库和车站、机场、码头、保障房、私人住宅楼、2017年7月1日之后取得施工许可证的普通商品房户内户外要全部装修完毕，2017年7月1日之前取得施工许可证的普通商品房及分割销售的商铺用房户内毛坯可以申请竣工规划核实，但户内结构、布局、功能要建设完毕，入户门要安装完毕，户外的屋顶、走廊、花池、露台、楼道、楼梯、电梯、电梯间、架空层、地下室等公用部分要装修完毕；

（3）公共用房和公共设施：项目批准配建的医疗室、幼儿园、服务用房、物业管理用房、居委会办公用房、配电房、水泵房、垃圾站、保安室、游泳池、无障碍设施等公共配套用房和公共设施要建设并按公共服务设施规定装修完毕（有相关规定的从其规定）；

（4）道路环境：小区道路、出入口设置、停车位设置、环境绿化要建设完毕。

2.应予拆除的建筑物、构筑物和临时建筑及临时设施要拆除完毕，施工场地清理完毕，主要包括以下内容：

（1）提货升降机、脚手架已拆除完毕；

（2）施工临时管理用房和临时设施已拆除完毕；

（3）规划审批确定拆除的旧建筑物已拆除完毕；

（4）建筑垃圾已清理完毕。

3.《建设工程规划许可证》及附件载明的其他事项已全部完成。

4.根据实际情况，需要申请分期核实的项目，须经城乡规划行政主管部门审查同意，并满足以下条件：

（1）申请核实项目区域相对独立，能够满足独立进出和居住的基本需求；

（2）申请核实的项目建筑主体与项目区域环境均按审批要求建设完毕；

（3）申请核实的项目与在建项目做到隔离，能够保证安全施工；

（4）申请单位书面承诺因申请分期核实产生的纠纷和矛盾由申请人协调解决并承担相应的责任。

    （二）项目竣工申请规划核实需要提供的材料

1. 建设工程竣工规划核实申请书（原件1份）；

2. 建设工程规划审批意见（原件1份）；

3.《建设工程规划许可证》及批后管理核查表（原件1份）；

4.《建筑工程施工许可证》（复印件1份）；

5.建设工程竣工后实测数字化竣工图及光盘（原件1套，比例尺为1：500）；

6.经三亚市自然资源和规划局审批盖章的建筑施工图、效果图（原件1套，核实完毕后退回）。

四、对违法建设的处理

 (一)对自行拆除违法加建、扩建、改建部分，恢复到规划审批状态的违法建设免予处罚。

 (二)对责令改正，但能在责令改正的规定时间内自行拆除违法加建、扩建、改建部分，恢复到规划审批状态的处建设工程造价5%的罚款。

 (三)对存在下列情况之一的，属严重影响城乡规划实施的违法建设，违法建设单位或者个人无法采取改正措施消除对规划影响的，由城乡规划执法部门（执法）依法强制拆除存在违法建设的单体建筑物，并处建设工程造价10%的罚款：

1.擅自加建超过批准建筑层数且超过控规或规划管控要求的；

2.擅自扩建或移位后建筑物部分超出用地界线、占压道路红线、铁路控制线、海岸控制线、河岸控制线、各种管线、绿地等规划强制性内容及严重影响消防通道的；

3.擅自加建、扩建、改建后增加的违法建筑面积超过批准总建筑面积50%以上的；

4.擅自加建、扩建、改建后的建筑物影响相关利害关系人利益，相关利害关系人坚决要求拆除的；

5.在用地内加建独栋建筑物、构筑物的。

   （四）对无法采取改正措施又不能拆除但不严重影响城乡规划的违法建设，按照以下程序办理：

1.由建设单位或者个人依据《中华人民共和国物权法》的相关规定征求相关利害关系人同意保留现状的意见；

2.由建设单位或者个人书面向规划行政主管部门提出依法处理后给予补办相关规划手续的申请；

3.由建设单位或者个人提供由原设计单位出具的擅自加建、扩建、改建后的设计安全证明和相关图纸；

4.由建设单位或者个人提供具有相应鉴定检测资质的鉴定单位出具的加建、扩建、改建后的结构检测安全报告；

5.由规划行政主管部门依法审查后在报纸和网站等媒体及项目现场进行公示，公示期内无收到异议的意见或意见理由不充分不予采纳的转城乡规划执法部门依法处理；

6.城乡规划执法部门依法作出没收违法建筑物实物或者违法收入（违法收入按照违法建筑查处时当地相当等级商品房价格确定，商品房价格由负有查处职责的机关委托有资质的评估机构进行评估；不能以商品房价格计算的，按照违法建筑工程造价确定）的处罚，可以并处建设工程造价10%以下的罚款；

7.建设单位或者个人履行城乡规划执法部门的处罚完毕后，由规划行政主管部门给予补办相关规划手续；

8.建设单位或者个人在办理不动产权产证之前还应补交因违法建设增加计容建筑面积相应的市政配套费、土地出让金、人防费等相关规定费用。

    （五）对减少批准建设内容和建筑面积的处理办法：

对于擅自减少项目批准配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用、社会福利等用房和设施的，规划行政主管部门应责令其在规定时间内建设完毕；

对于减少其他建设内容的，建设单位应征求相关利害关系人无异议后，并提供原设计单位出具的变更后设计安全证明向规划行政主管部门提出设计变更申请，规划行政主管部门依法审查后并在相关媒体上和项目现场进行公示，公示期内没有收到异议的意见或意见理由不充分不予采纳的给予出具规划变更意见。

（六）对改变建筑物外立面、造型、色彩的处理办法：   

经城乡规划主管部门批准的建筑物、构筑物外立面造型、色彩，任何单位或者个人不得擅自变更。确需变更的，应当报《建设工程规划许可证》的发放机关批准。擅自变更建筑物外立面造型或者色彩的，由城乡规划主管（执法）部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款；擅自变更建筑物外立面造型或者色彩，但对城乡规划影响不大且不涉及建筑面积增减的由城乡规划执法部门依法处罚后责令补办相关规划手续；

（七）建设项目在办理不动产权证之前所产生的违法建设责任，全部由建设单位或者个人承担。

五、对违法建设面积的计算

1. 擅自将建筑物加层、加长、加宽、露台上加建房屋的，按加建的全面积计算容积率面积；

2. 擅自将架空层、阳台、空中花园、骑楼、走廊、设备板、花池等封闭改建为房屋、洗浴间、厕所、厨房等使用的，按全面积计算容积率面积；

3. 擅自将设备板、花池等改建为阳台的，属于主体结构内的按全面积计算容积率面积，属于主体结构外的，按全面积的一半计算容积率面积；

4. 擅自将构架、镂空、天井加（改）建成楼板的，按全面积计算容积率面积；

5. 擅自在结构外加建楼板的，按其相应的建设功能计算容积率面积；

6. 擅自加建隔楼，隔楼内高度在2.1米以下的，按隔楼面积的一半计算容积率面积，高度在2.1米以上的，按隔楼面积的全面积计算容积率面积；

7. 擅自改变结构转换层或设备层审批使用功能的，按改变使用功能部分的全面积计算容积率面积。

备注：于2014年11月1日前取得《建设工程规划许可证》的建设项目，按照项目审批时采用的计算容积率规则核算计容面积。